Lewarowanie kredytem przy inwestowaniu w nieruchomości – na czym polega?
O mechanizmie lewarowania – czyli inaczej dźwigni finansowej – mówi się m.in. przy przeprowadzaniu inwestycji na rynku walutowym. W praktyce jednak o lewarowaniu kredytem coraz częściej słyszy się także w kontekście inwestowania w nieruchomości. Na czym w tym przypadku polega dźwignia finansowa, o czym warto pamiętać i czego unikać?
Lewarowanie kredytem hipotecznym przy zakupie mieszkania: o co chodzi?
Z mechanizmu lewarowania nieświadomie korzysta co roku mnóstwo osób – kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych na kredyt. Z lewarowaniem mamy do czynienia bowiem wtedy, gdy inwestowane są relatywnie niewielkie środki własne przy jednoczesnym zaangażowaniu dużych środków pochodzących z zewnątrz – w tym wypadku z banku. Celem takiej operacji jest podwyższenie wskaźnika rentowności kapitału własnego (ROE).
O ile łatwo domyślić się, dlaczego nieruchomości w Krakowie, Warszawie, Wrocławie czy Gdańsku (gdzie ceny mieszkań oscylują w okolicy 10 tys. zł za mkw. lub już ją przekroczyły) są kupowane na kredyt – zwłaszcza jeśli mają służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych – o tyle warto zastanowić się, dlaczego lewarowanie kredytem przy inwestowaniu w nieruchomości również cieszy się dużą popularnością. Odpowiedź jest jednak prosta – oznacza to znacznie szybszy zwrot wkładu w inwestycję niż przy zakupie mieszkania za gotówkę.
Jak to się dzieje? Jeśli założymy, że nieruchomość kosztuje 300 tys. zł i ktoś kupił ją za własne pieniądze, by następnie wynajmować (dla uproszczenia przyjmijmy, że chodzi o najem długoterminowy), to aby „odzyskać” 300 tys. zł zainwestowane w nieruchomość będzie musiał czekać długie lata. Jeśli jednak zamiast 300 tys. zł ktoś zainwestuje własne 60 tys. zł (w ramach 20-procentowego wkładu własnego), a resztę kwoty sfinansuje kredytem, to na zwrócenie się 60 tys. zł będzie czekać znacznie krócej niż w przypadku 300 tys. zł.
Czy lewarowanie kredytem hipotecznym zawsze się opłaca?
Warto jednak mieć świadomość, że nie zawsze wykorzystanie dźwigni finansowej przy inwestowaniu w nieruchomości to dobre rozwiązanie. Pierwszy warunek, jaki musi zostać spełniony, to regularny zysk z wynajmu nieruchomości – przewyższający w dodatku kwotę raty kredytu. Jeśli dochód z najmu wynosi np. 1500 zł (i najemca pokrywa wszystkie koszty administracyjne itd.), a rata kredytu – 1800 zł, to inwestujący de facto, w skali roku, dokłada do biznesu. Proporcje muszą być zatem odwrotne, by inwestor mógł odzyskać zainwestowany kapitał (i to szybciej, niż gdyby kupił mieszkanie za gotówkę).
Oprócz tego należy też pamiętać, że lewarowanie kredytem hipotecznym może źle się skończyć w momencie, gdy inwestor kompletnie nie jest przygotowany na ewentualną podwyżkę stóp procentowych. W takiej sytuacji rata kredytu wzrośnie i może zabrać cały zysk z najmu.
Nie zmienia to jednak faktu, że lewarowanie kredytem hipotecznym przy inwestowaniu w nieruchomości pozwala na ogół na znacznie szybszy zwrot z inwestycji – i jest rozwiązaniem opłacalnym zwłaszcza w dobie niskich stóp procentowych.
